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【規劃常識】什么是容積率
信息源:東營城鄉網  2014/10/23 11:45:31  [原創]   [評論]  [ 字體: 字 ]

  容積率

  容積率,是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過4,多層住宅應不超過1.5,綠地率應不低于40%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。
 
  簡介

  容積率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction):又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。

  容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值,通常以地塊面積為1,地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數,即為容積率的值。

  容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是,容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。

  一般情況下指某一基地范圍內,地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值。可以根據規劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實,一直以來都是地方政府自行規定的,關于地下室是否算容積率,地下商業建筑(商業用房)算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節約用地,鼓勵開發地下空間,計入容積率是規范房地產市場,防止不良房地產開發商有漏洞可鉆。

  容積率將直接關系到建筑用地的大小。

  計算方式

  容積率=地上總建筑面積÷建筑用地面積

  上面這個公式的出處有:北京市規劃委員會關于發布《容積率指標計算規則》的通知(市規發〔2006〕851號,2006年7月10日)

  建筑面積一般按照《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)的規定計算;存在以下特殊情況。

  1、建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的,架空層層高宜在2.8 米至3.6米之間,其建筑面積不計入容積率。
  2、建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房,結構(設備管道)轉換層,底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率,若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。
  3、建筑物的陽臺,不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算,當進深超過1.8米的各類陽臺,均按全面積計入容積率。 
  4、半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高1.0米以上的建筑部分應計入地上建筑面積計算值;不足1.0米的,不計入容積率。
  5、如建筑室外地坪標高不一致時,以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪,之后再按上述規定核準。

  但在工業上,根據GB50489-2009《化工企業總圖運輸設計規范》,容積率=(廠區建筑面積+構筑物面積)÷廠區占地面積

  當建筑物層高超過8米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(容積率各個地區或城市有各自相關規定)。

  綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。

  綠化率:項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。但綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念,并沒有法律和法規依據。法律法規中明確規定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準是綠地率,其計算要比綠化率嚴格很多。

  計算公式:

  綠地率=綠地面積/土地面積
  綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地(道路紅線內的綠地),不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地[3] 。
  “容積率”是項目總建筑面積與總占地面積之比

  下面就用一個簡單的方式來給大家講解
  總占地10萬平方米,總建筑面積10萬平方米,容積率為1
  總占地10萬平方米,總建筑面積15萬平方米,容積率為1.5
  總占地10萬平方米,總建筑面積8萬平方米,容積率為0.8
  容積率越小,居住密度越小,相對舒服。容積率越大則相反。
  容積率超過5就不建議購買了

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